新《土地管理法》允许农业土地入市，不能够理解为所有农业土地都能入市，而是指集体经营性建设用地，那么，“集体经营性建设用地入市”具体如何操作呢？

  最新的《土地管理法》将集体经营性建设用地概括为“城乡规划确定为工业、商业等经营性用途”的集体建设用地。

  直白一点讲，就是农村的用于工业、商业等经营获利用途的建筑物、构筑物所占用土地，比如村镇上的商业门面房，农村的石板加工厂，养殖厂，矿厂等。

  “宅基地”不属于经营性建筑用地，不能入市，但是国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。”这一规定，就扩大了可以入手的农村土地的范围，人人都有机会成为农村土地改革的潜在受益者。

  根据《土地管理法》第六十三条能确定入市交易的方式为“能够最终靠出让、出租等方式交由单位或个人使用，并应当签订书面合同……通过出让等方式获得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。”

  集体经营性建设用地出让预计会借鉴国有用地的出让方式，从国有建设用地的“招拍挂”出让方式已十分成熟，能有效提升土地出让效率、降低交易成本，使得土地所有者实现收益最大化。

  允许异地入市，土地的购买方自然就会增多，遵循“价高者得”的原则，农村入市土地的价格自然会有很大提升，让农民真正获益。

  根据《土地管理法》修正案，可入市的集体用地为工业、商业等经营性用途的土地，且土地的入市还需符合当地的土地利用总体设计，因此入市的集体经营性建设用地将大多数都用在工业和商业项目，不能用于开发商品房项目。

  预计集体经营性建设用地的实际用途会根据当地特色来分配，地方政府有较大的自主性。比如工业生产厂房、仓库、工业配套设施、购物中心、商业综合体、租赁住房，文化娱乐中心等。

  允许农村土地入市，是在保障农民基本用地之外，拓展农民的收入渠道，每个农民都有机会成为农村土地改革的受益者。这也代表着，农民需要仔仔细细地观察变幻莫测的土地交易市场，选择什么时机、什么价位出让土地，就需要慎重考虑了。

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